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产业地产成了块香饽饽,ca883亚洲城福中也是这个丰富多元生态圈中的一员
作者:佚名   时间:2018年01月25日   点击:次   

2018年,传统地产开发商的日子不太好过了,在住宅市场里高价拿地,却因限价、限购、限贷卖不出高价,高资金占用、低去化率、开发周期拉长……事实上在住宅市场调控逐步“常态化”的背景下,传统住宅开发已进入低利润增长期,于是开发商开始转型且形式各样,万科、绿地、富力、碧桂园、世茂、招商、绿城、首创、远洋、中粮等均涉足于产业地产,成立专门的事业部、部门或中心,探求“创新驱动、转型发展”的道路,打造企业的新增长板块。

 

华夏幸福、联东、清华科技等产业地产商已经在产业地产领域浸淫多年,“园区+地产”、特色产业新城、U谷产业综合体……阿里巴巴已经联合复星集团、银泰集团等合作伙伴发布“菜鸟网络”计划,在全国范围内大肆拿地,进军物流地产,而富士康、华为、中兴、海尔、联想等均有进入产业地产的计划或行动。


 

究其原因,无外乎产业地产与地方经济发展关系密切,受到政府重视,产业可以驱动城市或地区发展,产业升级加速人口聚集,围绕支柱产业以及新产业的布局结合,反哺房地产市场快速发展整合,另一方面产业地产拥有房产销售、物业租赁、物业经营、土地批租和基础设施建设等多元化盈利模式,更高的利润、更好的土地资源,让实力型企业看到更多的机遇和发展契机,开发商、金融资本和实体经济主正在把焦点转换到产业地产这一领域,各类资本进入产业地产趋势明显加快。

 

各路资本的火热造成了产业地产进入门槛很低的假象,其实不然,由于产业地产的客户是企业和政府,投资决策更加理性,产品要求更加严格,因此,相较于住宅地产和商业地产,产业地产的进入门槛更高,开发难度更大。产业地产涉及融资、开发、服务、招商、产业培育、税收、GDP等众多因素,因此成熟的商业模式对产业地产开发至关重要。但无论产业综合体模式、商贸物流城模式、产业新城模式、总部基地模式、office park模式,只是产业地产开发的表象,其背后蕴藏的资本运作逻辑才是产业地产商业模式的精髓。

 

如果要将产业地产的模式逐一罗列,无疑是一件非常困难的事情,选取几个带有代表性的产业地产模式,可以发现产业地产发展生态的丰富多元。

 

1

产业新城模式


华夏幸福是一家具有非常强的战略驱动属性,并且总能很好地踩准中国城市与经济发展节点的企业。在华夏幸福内部有一句话,“除了华夏幸福董事长王文学,没有人能够明白华夏幸福的战略。”华夏幸福目前庞大的资产规模、业务版图、谋篇布局、战略边界,令人所有研究者叹为观止,且惶惑不已,同时也充满了诸多的争议。

 

如果用一句话概括华夏幸福的核心商业模式,其就是一种集产业落地、区域开发、园区招商和城市运营为一体,以产业撬动地产、以地产培养产业的“产业新城”闭环封装模式,其本质是以往土地财政框架下政府平台公司片区开发和招商引资的市场化变种与优化。

 

2

港—产—城模式


纸面上看,招商蛇口有三大积累,即原招商地产积累的房地产开发全链条业务能力、蛇口工业区积累的园区运营管理经验、招商局集团的同体系庞大产业集群协同效应。招商蛇口“港产城”模式的好处在于,能将自身已有的业务线和资源整合为一个逻辑上贯通的整体,并且兼顾长中短期不同的利益诉求。

 

招商蛇口根据社区、园区和邮轮业务的协同特点,将其提炼为一套“前港-中区-后城”的空间发展模式。具体来说就是,港口先行,产业园区跟进,配套城市新区开发,从而实现成片区域整体联动发展。借助通过港、产、城联动,构建由政府推动、企业主导、汇集各类资源、多方优势互补协同的强势平台。

 

3

底线之上的精准打击


尽管逐渐将自己定义为“产业园区运营商”,但总体来看,联东集团依然是一个典型的产业地产开发商,走的是一条低利润、规模化、标准化下的产业地产高周转之路,和住宅商业一样,拿地、建设、销售或租赁,周而复始的这样滚动循环。联东战略与战术严密咬合,实现严格的标准化,实现对刚需的精准打击,从而令联东成为目前国内唯一做到全国范围内标准化复制的产业地产商,同时规模化和标准化背后的管控体系支撑,对于联东在全国26 个城市上百个园区这种庞大规模而言可谓是至关重要。

 

4

带动地方产业聚合的产业投资商


在供给侧改革、脱虚向实的大背景下,地方政府要求企业不能单纯地做住宅商业,还要促进当地产业综合发展,甚至带着招商能力进来,否则很难拿到地,这是一般传统房企所不具备的,而综合性、实力型实体经济企业因为有更多技术、产业布局等资源做背书,更容易获得亲睐,再加上这些企业能够在区域协调发展、乡村振兴发展上,给地方的产业发展选择,起到一定指导性作用,政府对这样的“客户”满意程度远远高于一般开发商,对于这样的“客户”可以称为产业投资商。

 

ca883亚洲城福中集团就是这么一个快速上升的产业投资商,自2016年1月开始实施“集团布局全球化、产业行业多元化、投资方式多样化”的集团新战略,以“实业”+“金融”的“产融结合”发展思路,在2年时间中滚雪球一般迅速膨胀规模,以旗下产业互联网的独角兽小6水产、金融创新的华阳保险、拥有自主核心技术的智慧城市等产业,先期在各区域落地,带动其集团的其他产业融入。截至目前,ca883亚洲城福中在北京、上海、重庆、天津、深圳、广州、南京、杭州、成都、武汉、济南、福州建立了12个区域总部(区域集团),以区域总部为中心制订详细的产业地产项目计划,同时,ca883亚洲城福中在200家地级市建立分公司和办事处,依靠资本力量的强力助推,在产业孵化、招商运营、生态圈布局与全球化拓展等多个领域全面破局。


 

依托产业资源优势,2017年ca883亚洲城福中继续深耕房地产领域,在继续完善在南京先后开发的总面积近百万平方米的三大科技园区的基础上,坚持以科技为驱动力的产业地产项目,随着集团全国12个区域总部的建立,先后进入成都、武汉、重庆、杭州、福州、济南、天津等十余个重点城市,融合人工智能、物联网、互联网技术及智慧城市设施,打造新一代商业地产、金融地产及4.0制造园区。


△“武昌区重点项目签约仪式暨基金大厦项目沙龙”活动现场


在武汉,ca883亚洲城福中集团将在武昌滨江商务区斥资兴建一座聚集全球战略性新兴产业的地标“ca883亚洲城福中武汉智慧中心”,继旗下的武汉国鸿股权投资基金管理有限公司成为武昌新兴产业发展引导基金托管机构后,ca883亚洲城福中在产业基金领域进一步深入,依托集团自身资源和产业优势,将旗下至少2家符合武昌区经济发展功能要求的子公司的全国总部放在这里,同时协助武昌区引进相关产业链的国内外知名机构及企业,从而实现区域新增产值、税收、注册资本等综合性经济贡献。在重庆、成都,ca883亚洲城福中与当地保持紧密的沟通,通过智慧城市产业、小6水产等板块的切入,将产业地产融入当地。

 

产业投资商是一个非常有意思的身份,他不仅在一个领域处于优势主导地位,同时贯穿该领域的上下游,在资源整合上有着天然的优势,他们不仅仅将资金投向产业地产,同时还将资金投向入驻园区的企业,形成这样的商业模式如下:自持园区的部分资产,将自身优势产业导入,并引导上下游产业链中的企业和合作伙伴一起接入,通过基金方式的资本运作,对土地及产业物业开发,同时还投向具有市场前景的科技型创新企业,用投资的方式吸引大批创新企业入驻,产业投资在实现资本溢价的同时还是带动园区资产增值。通过园区运作、资本运作、基金管理三种方式盈利,形成既当“房东”又当“股东”的新模式。

 

无论何种模式,产业地产是一个做大蛋糕的过程,这是时代的节拍,踏在节拍上,强在当下,赢在不远的未来,正所谓,企业兴则产业兴,产业兴则经济兴,经济兴则国家兴。

 
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